Zwangsversteigerungen sind nicht immer ein Schnäppchen

Für Anfänger ist es ratsam, zunächst ein paar Versteigerungen als Beobachter zu besuchen, bevor man mitbieten möchte.
Für Anfänger ist es ratsam, zunächst ein paar Versteigerungen als Beobachter zu besuchen, bevor man mitbieten möchte.
Foto: Getty Thinkstock
Im Jahr 2013 wurden in Deutschland mehr als 47.000 Immobilien zwangsversteigert. Doch es sind nicht immer nur Schnäppchen dabei. Wer allerdings bei den Versteigerungen mitbieten und so sein Wohneigentum günstig erwerben möchte, muss die Tücken des Verfahrens kennen.

Essen.. Kann jemand die Raten für Wohnung oder Haus nicht mehr bezahlen und findet sich kein Käufer, kann die Bank die Immobilie versteigern. Viele glauben, auf diese Weise preiswert an Eigentum zu gelangen. Doch das erweist sich oft als Irrtum.

Amtsgerichte in Deutschland haben 2013 mehr als 47.000 Immobilien versteigert. Nach Angaben des Ratinger Beratungsunternehmens Argetra waren rund 70 Prozent davon Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Wer nun glaubt, Top-Immobilien gingen reihenweise zum Schnäppchenpreis weg, der irrt sich. "Viele Objekte werden aufgrund der hohen Nachfrage sogar über Verkehrswert ersteigert", berichtet Claudia Kammermeier vom Bundesverband deutscher Rechtspfleger.

Für Interessenten kommt es darauf an, eine geeignete Immobilie herauszufiltern und sich zu informieren. Erste Anhaltspunkte liefern die Bekanntmachungen der Gerichte, die einige Wochen vor Termin per Aushang, in der Tagespresse und oft auch im Internet unter www.zvg-portal.de veröffentlicht werden. Für Anfänger ist es ratsam, zunächst ein paar Versteigerungen als Beobachter zu besuchen. "Wer mitbieten will, sollte unbedingt das Wertgutachten lesen, das ein Sachverständiger im Auftrag des Gerichtes erstellt", rät Claudia Kammermeier. Auf dieser Grundlage wird der Verkehrswert der Immobilie festgelegt. An den Gutachtertext gelangt man entweder auf der Internetseite des versteigernden Gerichtes oder in dessen Geschäftsstelle.

Oft hält auch die Gläubigerbank eine Kopie bereit. Danach sollten sich Interessenten das Objekt gründlich ansehen. Oft ein schier unüberwindliches Hindernis – denn der Vorbesitzer ist nicht verpflichtet, jemanden einzulassen. "Doch auch von außen gewinnt man wichtige Informationen über Lage und Verkehrsanbindung", weiß Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. "Eine ganze Menge verrät auch der äußere Zustand des Hauses." Obendrein kann man versuchen, Informationen von Nachbarn zu erhalten.

Immobilie mit einem Sachverständigen besichtigen

Reinhold-Postina rät, die Immobilie mit einem Sachverständigen zu besichtigen. "Ein erfahrener Experte kann etwa anhand von Dach und Fassade Rückschlüsse auf Feuchtschäden ziehen. Auch der Zustand der Fenster ist von außen recht gut zu beurteilen." So lässt sich der Investitionsbedarf abschätzen. Dieser wiederum wirkt sich auf das Budget aus: "Wenn ich 400.000 Euro habe, aber schon 200.000 für die Sanierung ausgeben muss, bleibt mir nur noch die Hälfte zum Ersteigern übrig", bringt es Reinhold-Postina auf den Punkt.

Interessenten sollten sich genau überlegen, was ihnen die Immobilie wert ist. Das einmal gesetzte Limit sollten sie auch im Eifer des Bietgefechtes nicht überschreiten. Apropos Finanzierung: Zum Versteigerungstermin müssen Bieter zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegen – als Verrechnungsscheck oder Bankbürgschaft. Dieser Punkt gestaltet sich für viele schwierig. "Damit eine Bank mitspielt, will sie die Immobilie als Sicherheit haben", erklärt Christian Kraus vom Finanzierungsvermittler Interhyp AG. "Doch die besitzt der Kunde ja noch gar nicht."

Da obendrein nicht klar ist, wie viel das Haus am Ende kostet, sind Banken hier oft sehr zurückhaltend. Christian Kraus: "Anders sieht die Sache aus, wenn jemand nachweist, dass er den Kaufpreis aus eigener Tasche bestreiten kann und nur die Sanierung finanzieren muss."

Personalausweis nicht vergessen

Am Tag der Versteigerung gilt es, den Personalausweis nicht zu vergessen, pünktlich zu sein und von der ersten Minute an die Ohren zu spitzen: "Gleich zu Beginn wird bekanntgegeben, wer welche Forderungen geltend macht", so Rechtspflegerin Kammermeier. "Bieter sollten sich vor allem dafür interessieren, ob sie Rechte an der Immobilie übernehmen müssen." Das könnten zum Beispiel im Grundbuch eingetragene Wohn- und Wegerechte aber auch eine Grundschuld sein. Deren Wert wird zum Schluss noch zum Höchstgebot hinzuaddiert.

Dann beginnt die Versteigerung. Interessenten haben mindestens 30 Minuten Zeit, Gebote abzugeben. Im besten Fall erhält der Meistbietende den Zuschlag sofort. Liegt das Höchstgebot unter 50 Prozent des Verkehrswertes, wird der Zuschlag versagt und ein neuer Termin anberaumt, bei dem die Obergrenze wegfällt. Liegt das Höchstgebot unter 70 Prozent, hat der Gläubiger das Recht, einen Zweittermin zu beantragen. Er kann sich auch eine Bedenkzeit ausbitten.

Dann muss der Höchstbietende ein bis zwei Wochen auf die Entscheidung warten, kann bis zum Verkündungstermin aber selbst nicht mehr zurücktreten. Alle Rechte und Pflichten gehen mit dem Zuschlag auf den neuen Eigentümer über. Dieser muss sich dann unter anderem sofort darum kümmern, die ersteigerte Immobilie zu versichern. Was aber, wenn der bisherige Eigentümer sich weigert auszuziehen? Claudia Kammermeier: "Lässt sich keine Einigung erzielen, kann der neue Eigentümer die Immobilie zwangsräumen lassen."

 
 

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