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Steuern, Gewerbe, Vertrag – Was Untervermieter wissen müssen

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Foto: imago
Eine Schlafcouch, ein Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung: Untervermietungs-Portale wie Airbnb boomen. Doch Vorsicht: Es gibt zahlreiche Fallstricke. Denn nicht nur Vermieter interessieren sich dafür, was ihre Mieter mit der Wohnung anstellen, sondern auch Finanzamt und Gewerbeaufsicht.

Essen. 

Untervermietungsportale erleben einen sagenhaften Boom: Der Marktführer „Airbnb“ gibt an, seit der Gründung 2008 schon neun Millionen Gäste vermittelt zu haben. Das System ist einfach: Wessen Gästezimmer leersteht, der inseriert in besagten Portalen; Reiselustige, die kein Geld für Hotels oder einfach Lust auf Gesellschaft haben, werden dort fündig.

Doch das System hat auch Haken. Einen davon hat unlängst der Bundesgerichtshof offengelegt: Die Richter entschieden, dass die kurzfristige Untervermietung an Touristen nicht vom generellen Recht auf Untervermietung gedeckt ist. Wer seine Wohnung trotzdem anbietet, riskiert die Kündigung. Wo lauern sonst noch Fallstricke? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Muss ich ein Gewerbe anmelden, wenn ich mein Zimmer untervermiete?

Wer ein- oder zwei Mal im Jahr ein Zimmer in den einschlägigen Portalen inseriert, braucht dafür sicherlich keinen Gewerbeschein. Auch bei drei Fällen wird wohl noch niemand annehmen, dass es sich um einen gewerblichen Betrieb handelt. Doch wo genau das Gewerbe anfängt, ist umstritten. Das Gesetz setzt eine „Gewinnerzielungsabsicht“ voraus, zudem muss die Tätigkeit auf Dauer angelegt sein.

Was zunächst nach sehr strengen Kriterien klingt, die nur wenige Untervermieter erfüllen, trifft wohl auf mehr Fälle zu als erwartet: In Frankfurt haben Bau- und Gewerbeaufsicht allein im vergangenen Jahr rund 430 als illegal als Ferienquartiere genutzte Wohnungen entdeckt.

Wer Wohnung oder Zimmer häufiger untervermieten und kein Risiko eingehen möchte, der sollte sich vorsorglich einen Gewerbeschein holen, rät das Onlineportal mietrecht.org. Aus der Ausstellung des Gewerbescheins allein ergäben sich zunächst keine weiteren Pflichten.

Wer sein Zimmer untervermietet, muss eine Steuererklärung abgeben 

Muss ich Einnahmen aus Untervermietungen versteuern?

Grundsätzlich ja. Wer seine Wohnung gegen Geld untervermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss diese in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Ob für diese Einnahmen dann tatsächlich Steuern gezahlt werden müssen, hängt vom Einzelfall ab. Steuerpflichtig ist nämlich nur der Gewinn aus der Untervermietung. Der Untervermieter darf die Miete, die er selbst gezahlt hat, von seinen Einnahmen abziehen. Nur das, was dann noch übrig bleibt, muss versteuert werden.

Zudem gibt es in der Einkommensteuer Freibeträge: Wer als Nicht-Verheirateter weniger als 8354 Euro im Jahr verdient, muss keine Einkommensteuer zahlen. Für Verheiratete beträgt der Freibetrag 16.708 Euro. Zu den Einkünften im Sinne der Einkommensteuer zählen aber nicht nur Einkünfte aus der Vermietung, sondern auch beispielsweise Lohn- und Gehaltszahlungen oder Kapitalerträge.

Muss ich meinen Vermieter informieren, wenn ich mein Zimmer untervermiete?

Das kommt darauf an: Wer nur ein Zimmer seiner Wohnung untervermieten möchte, müsse seinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen, erklärt Silke Gottschalk, Geschäftsführerin des Mieterbunds Nordrhein-Westfalen. Wer dagegen seine ganze Wohnung zeitweilig untervermieten wolle, der müsse im Vorfeld mit seinem Vermieter sprechen.

Kann mein Vermieter mir das Untervermieten verbieten?

Ja. Wenn es um die Vermietung einer kompletten Wohnung geht, kann der Vermieter die Untervermietung verbieten. Geht es nur um ein einzelnes Zimmer, hat der Mieter unter Umständen einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Untervermietung gestattet.

Die Rechtsprechung in diesem Bereich bezieht sich allerdings meist auf langfristige Untervermietungen. Bezüglich tageweiser Untervermietungen liegen bislang kaum Entscheidungen, erst recht keine höchstrichterlichen Urteile vor.

Wer haftet, wenn in der Wohnung etwas kaputt geht? 

Muss ich zwischen dauerhafter Untervermietung und tageweiser Untervermietung an Touristen unterscheiden?

Ja, genau darüber hat der Bundesgerichtshof in seiner jüngsten Entscheidung befunden: Auch wenn der Vermieter einer gewöhnlichen Untervermietung zugestimmt hat, heißt das nicht, dass der Mieter seine Wohnung auch tageweise untervermieten dürfe, beschieden die Richter.

Im konkreten Fall hatte ein Berliner seine Wohung, die er selbst nur alle zwei Wochen für ein Wochenende nutzte, an Touristen untervermieten wollen. Sein Vermieter hatte ihm grundsätzlich gestattet, die Wohnung unterzuvermieten. Die tageweise Vermietung an Touristen lehnte er aber ab.

Muss ich einen Vertrag mit meinem Untermieter aufsetzen?

Der Mieterbund rät Mietern dazu, die Bedingungen für die Untervermietung in einem Vertrag festzuhalten. Vor allem die Dauer des Untermietverhältnisses und die Höhe der Miete sollten daran festgehalten werden, rät Silke Gottschalk vom Mieterbund NRW.

Hafte ich gegenüber meinem Vermieter, wenn der Untermieter in der Wohnung etwas zerstört?

Eindeutige Antwort: ja. Denn zwischen dem Untermieter und dem Vermieter besteht kein Vertrag. Zerstört der Untermieter während seines Aufenthalts in der Wohnung das Waschbecken, kann sich der Eigentümer der Wohnung an seinen Mieter wenden, um den Schaden begleichen zu lassen. Dieser wiederum kann versuchen, das Geld vom Untermieter zurückzufordern.