Mietrückstand – so schnell droht die Kündigung

Leonard Lehnscher
Eine Kündigung lässt sich durch rechtzeitige Rücksprache mit dem Vermieter verhindern
Eine Kündigung lässt sich durch rechtzeitige Rücksprache mit dem Vermieter verhindern
Foto: picture alliance / dpa Themendie
Bei Rückständen oder unpünktlichen Überweisungen droht schnell die Kündigung. Doch die lässt sich abwenden. Wie, das erklären Experten.

Hamburg. Wer mit der Miete in Rückstand gerät, kann im schlimmsten Fall gekündigt werden. Doch ab wann ist der Vermieter dazu berechtigt? Und wie können säumige Mieter ihren Rauswurf noch verhindern? Die meisten wissen: Wer seine Miete nicht oder nur teilweise zahlt, riskiert die Kündigung. Aber Kündigung ist nicht gleich Kündigung. Oft lässt sie sich noch abwenden.

Grundsätzlich gilt: „Ein Vermieter kann offene Mietzahlungen gerichtlich geltend machen, per Mahnbescheid oder im Zahlungsklageverfahren“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Zur Miete gehörten die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten wie Wasser und Müllentsorgung und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

Bei Ausfall von zwei Monaten wird es eng

Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter ordentlich kündigen. Das heißt, er muss die Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten einhalten. Auch wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung aussprechen. „Hierfür muss er den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern“, sagt Heilmann.

Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – zum Beispiel September und Oktober – insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. „Dasselbe gilt, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt“, ergänzt Heilmann. Bei dem Rückstand von zwei Monatsmieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

Verweis auf Jobcenter bringt wenig

Auch die persönlichen Gründe für den Zahlungsverzug sind für die Kündigung unbedeutend. Selbst wenn ein Dritter wie das Jobcenter für die Überweisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Eigentümer das Mietverhältnis beenden, entschied der Bundesgerichtshof hier zuletzt (Az.: VIII ZR 175/14). Nur in einzelnen Fällen stellten sich Gerichte auf die Seite der säumigen Mieter. „Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, sodass er die Miete nicht mehr überweisen konnte“, so Heilmann.

„Sind die Zahlungsrückstandstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der Mieter kann ankündigen, Rückstände zu begleichen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Außerdem könne er die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen. Darüber hinaus gibt es noch mehr Möglichkeiten, den eigenen Rauswurf zu verhindern: „Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen“, sagt Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den vergangenen zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind.

Vermieter auf Engpässe hinweisen

Ebenfalls nicht mehr abwenden lässt sich die Kündigung, wenn der Vermieter nicht nur fristlos, sondern auch noch ordentlich gekündigt hat. Hier können säumige Mieter ihren Vermieter lediglich bitten, die Kündigung zurückzuziehen. „Das möchte der Gesetzgeber mit den geplanten Mietrechtsänderungen jedoch bald angleichen“, sagt Heilmann. Mieter könnten dann auch ihre ordentliche Kündigung abwenden, indem sie ihre Mietschulden rechtzeitig nachzahlen.

„Wer einen Zahlungsengpass hat oder befürchtet, sollte sich umgehend bei seinem Vermieter melden“, rät auch Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Viele Vermieter würden auf kurzweilige Zahlungsengpässe Rücksicht nehmen, solange der Mieter rechtzeitig Bescheid gibt und alles versucht, die Fehlbeträge auszugleichen.

Ebenso wichtig ist laut Heilmann die Erreichbarkeit: „Ist der Mieter für den Vermieter nicht erreichbar oder reagiert nicht auf die Schreiben und Mahnungen, bleibt dem Vermieter oft gar keine andere Möglichkeit, als die Kündigung auszusprechen.“ Ropertz ergänzt: „Zu klären ist letztlich immer auch, ob die Vermieterforderungen zu Recht bestehen.“ So könnten Mieter ihre Monatsmiete beispielsweise wegen Wohnungsmängeln mindern oder einen Teil der Miete zurückbehalten, bis die Mängel abgestellt sind.

Außerdem kann es für Mieter sinnvoll sein, eine Schuldnerberatung in Anspruch zu nehmen. „Viele große Wohnungsunternehmen unterhalten sehr kompetente Beratungsstellen und sind bei der Antragstellung für staatliche Transferleistungen wie Hartz IV oder Wohngeld meist behilflich“, sagt Heilmann.