Worauf man beim Kauf von Gebraucht-Immobilien achten sollte
08.01.2013 | 08:45 Uhr 2013-01-08T08:45:00+0100
Essen. Wer auf Gebrauchtimmobilien setzt, kann viel Geld sparen – allerdings nur, wenn vor dem Kauf gründlich ausgesucht und geprüft wird. Dabei sollte nicht nur auf die Bausubstanz geachtet werden, sondern auch die Finanzierung sollte zuvor gründlich durchdacht und geplant werden.
Steigende Preise für Baugrundstücke und Neubauten – besonders in den Ballungsräumen – sprengen immer häufiger das Budget von Normalverdienern. Deutlich günstiger kann sich jedoch auch in zentralen Lagen den Traum vom Eigenheim verwirklichen, wer sich für eine gebrauchte Wohnung oder ein Gebrauchthaus entscheidet.
Nach einer kürzlich veröffentlichten Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung betrug 2010 der Quadratmeterpreis hier mit 1160 Euro weniger als die Hälfte des Preises für eine neu errichtete Eigentumswohnung (2400 Euro). Doch das wirklich passende Objekt zu finden, erfordert eine sorgfältige Auswahl. Jochen Ament, Fachmann der Badenia-Bausparkasse, sowie Bauingenieurin und TV-Wohnexpertin Sabine Binkenstein geben Tipps, was vor der Entscheidung für ein gebrauchtes „Schätzchen“ zu beachten ist.
Auch die 1-B-Lagen in Betracht ziehen
Lage und Infrastruktur bestimmen maßgeblich Kaufpreis, Werterhalt und möglichen Wiederverkaufswert. „Der Erwerber sollte aber durchaus auch die sogenannten 1-B-Lagen etwas weiter außerhalb in Betracht ziehen, sofern das Umfeld stimmt. Sie punkten nämlich manchmal mit wesentlich günstigeren Preisen“, rät Ament.
Die Finanzierung der Gebrauchtimmobilie sollte der Käufer vorab genau kalkulieren. Die zentrale Frage dabei: Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? „Das derzeit günstige Zinsniveau darf nicht dazu verleiten, bis an den Rand der finanziellen Möglichkeiten zu gehen“, rät der Bauspar-Experte. Besonderes Augenmerk solle bei der Finanzierung auf eine Zinsgarantie über die gesamte Laufzeit gelegt werden.
Auf typische Schwachstellen achten
Hat der Käufer eine Gebrauchtimmobilie in der engeren Auswahl, muss die bauliche Substanz auf Herz und Nieren untersucht werden: Wann und was wurde renoviert? Wie sind Fenster und Heizanlage zu beurteilen? Liegt ein Energieausweis vor? Was sagt dieser aus? Wie sieht bei Mehrfamilienhäusern das Gemeinschaftseigentum aus? Welche Qualität hat die Dämmung? Wie ist der Zustand von Dacheindeckung und Dachstuhl?
Dabei sollte auf die ganz speziellen Schwachstellen von Immobilien verschiedener Bauepochen geachtet werden. Ein schmuckes Häuschen aus den späten 1940er Jahren etwa kann unter Umständen buchstäblich auf Sand (oder Schutt) gebaut sein, ein Flachdach-Bungalow aus den 1970er Jahren Bauteile aus Asbest enthalten. In gebrauchten Wohnungen und Häusern verstecken sich oft Mängel, die der Laie auf den ersten Blick nicht erkennt.
Zur Besichtigung einen Gutachter mitnehmen
Dazu zählen: Schimmel, Verfärbungen und feine Risse in den Wänden, Vorwölbungen und Absenkungen. Sie können Hinweise auf Feuchtigkeit oder statische Probleme geben. „Um das beurteilen zu können, sollte zur Besichtigung einer zum Kauf anstehenden Immobilie auf jeden Fall ein Gutachter mitgenommen werden“, rät Binkenstein. Der Sachverständige kann die Kosten für notwendige Sanierungen ermitteln. Diese Beträge müssen zum Kaufpreis dazu gerechnet werden. „Und bei den Verhandlungen mit dem bisherigen Eigentümer können anstehende Baumaßnahmen ein wichtiger Grund für Preisnachlässe sein“, gibt die Fachfrau zu bedenken.
Nicht zuletzt sollte sich der künftige Eigentümer Zeit lassen für seine Entscheidung. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag ist es wichtig, alle Fakten noch einmal abzuwägen. Was spricht für, was gegen die Immobilie? Auch weitere Besichtigungen sind empfehlenswert. Denn das potenzielle „Schätzchen“ kann unter der Woche mit Verkehrslärm und bei Regenwetter ganz anders wirken als an einem sonnigen Wochenende.
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