Wie Bauherren mit ihrem Eigentum den Hausbau finanzieren

Vor dem Einzug der Mieter in eine Einliegerwohnung muss der Vermieter viele Dinge planen. So kann er mit seinem Eigentum Geld verdienen und ein Zuschussgeschäft vermeiden.
Vor dem Einzug der Mieter in eine Einliegerwohnung muss der Vermieter viele Dinge planen. So kann er mit seinem Eigentum Geld verdienen und ein Zuschussgeschäft vermeiden.
Was wir bereits wissen
Wer seine Einliegerwohnung vermieten will, sollte bereits beim Hausbau einiges beachten. Auch ein Blick in Mietspiegel und Mietrecht ist wichtig. Vorformulierte Klauseln aus bestehenden Mietverträgen sollte der Vermieter nicht ungeprüft übernehmen. Sie könnten falsch und unwirksam sein.

Essen.. Mit dem eigenen Haus Geld verdienen, das klingt verlockend. Viele Häuslebauer planen deshalb gleich eine Einliegerwohnung ein, die sie dann vermieten möchten. „Grundsätzlich ist das eine gute Idee“, Fachfrau Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbandes Privater Bauherren (VPB). So lasse sich die wirtschaftliche Belastung aus dem Hausbau verringern. Aber Vorsicht: Wenn das Projekt nicht richtig angegangen wird, kann es auch schnell ein Zuschussgeschäft werden.

Schon bei der Planung sollten Bauherren bedenken, dass sie zum Vermieter von Wohnraum werden. Entsprechende Baugenehmigungen müssen eingeholt werden. „Nicht jeder Bebauungsplan lässt eine zusätzliche Mietwohnung im Haus zu“, gibt Reinhold-Postina zu bedenken. Wer mit seinem Mieter unter einem Dach wohnen wird, sollte für jede Wohnung eigene Verbrauchsleitungen, separate Hauseingänge und Klingeln einplanen. Das erleichtert das Zusammenleben.

Höhe der Miete klären

Nicht nur die baulichen Bedingungen müssen stimmen. Bevor ein Mietvertrag abgeschlossen wird, sollten sich die Vermieter darüber im Klaren sein, welche Erlöse sie mit der Vermietung erzielen wollen. Die Höhe der Miete, die sie von den Mietern erzielen können, hängt von Zustand und Größe der Wohnung ab, aber auch von regionalen Gegebenheiten.

Zwar können Mieter und Vermieter bei einer Neuvermietung frei über die Grundmiete verhandeln und sind nicht an den örtlichen Mietspiegel gebunden. Aber er dient meist als Orientierung. In einem Ballungsgebiet mit hohem Mietniveau werden sich höhere Mieteinnahmen realisieren lassen als auf dem Land.

Mietrecht kann verwirrend sein

Ist ein Mieter gefunden, muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden. „Wer das erste Mal vermietet, sollte sich vorher von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen“, rät Reinhold-Postina. „Denn im Mietrecht gibt es viele Vorschriften zum Schutz der Mieter, die teilweise verwirrend sind. Wenn zum Beispiel falsche Klauseln in den Mietvertrag aufgenommen werden, können die unwirksam sein und den Vermieter viel Geld kosten.“

Ein gutes Beispiel für die drohenden Fallstricke sind Schönheitsreparaturen. Viele Vermieter übernehmen Klauseln aus vorformulierten Mietverträgen. Aber nicht in jedem Fall sind diese Klauseln zulässig. Sinnvoll sind aus Sicht der Fachfrau Vertragsformulare wie zum Beispiel von Haus & Grund Deutschland, die regelmäßig dem neuen Stand der Rechtsprechung angepasst werden.

Mit offenen Karten spielen

Mit der Vermietung seiner Wohnung bindet sich der Vermieter in der Regel über viele Jahre an die Mieter. Denn normalerweise werden Wohnungen unbefristet vermietet. Will der Eigentümer die Wohnung anderweitig nutzen, muss er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund vorbringen. Der liegt aber nur dann vor, wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt hat. Sonst bleibt nur die Chance, ihm den (freiwilligen) Auszug durch das Anbieten einer Abstandszahlung schmackhaft zu machen.

Grundsätzlich ist auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich, wenn der Vermieter selbst oder Familienangehörige in die Wohnung einziehen möchten. Ist vorher schon absehbar, dass das einige Jahre nach Vertragsabschluss der Fall sein wird, sollte der Vermieter mit offenen Karten spielen und gleich einen befristeten Mietvertrag anbieten.

Auch mit Verwandten Mietvertrag aufsetzen

Viele Hausbesitzer stellen ihre Einliegerwohnung ihren erwachsenen Kindern, den Eltern oder anderen Verwandten zur Verfügung. Was oft vergessen wird: Auch mit ihnen müssen ordentliche Mietverträge abgeschlossen werden, so die VPB-Sprecherin. Miethöhe und Betriebskosten sollten dabei – um Probleme zu vermeiden – angemessen und realistisch sein.