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Mietwohnung

Deutliche Mietminderung bei Baugerüst vor dem Fenster

18.02.2013 | 08:45 Uhr

Karlsruhe.  Wenn monatelang ein Gerüst vor dem Wohnungsfenster steht oder am Dach gearbeitet wird, muss der Vermieter auch erhebliche Mietminderungen seines Mieters akzeptieren. Denn solche Maßnahmen schränken die Nutzung der Wohnung deutlich ein. Das "liege auf der Hand", urteilte der Bundesgerichtshof.

Steht längere Zeit ein Gerüst vor dem Fenster der Wohnung, rechtfertigt das eine Mietminderung. Das gilt auch, wenn das Dach über einer Wohnung abgedeckt wird. Denn beide Situationen beeinträchtigen die Bewohner erheblich. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe hervor, auf das die Zeitschrift "Das Grundeigentum" hinweist (Az.: VIII ZR 181/12).

In dem Fall hatte eine Vermieterin die Wohnungsmiete rückwirkend erhöht, weil an dem Haus Schönheitsreparaturen erfolgt waren. Die Mieterin akzeptierte die Erhöhung zwar, zahlte sie aber erst ab einem späteren Zeitpunkt als gefordert. Sie begründete das mit einer Mietminderung von 40 Prozent wegen Dacharbeiten und von 10 Prozent wegen eines zeitweilig an der Fassade angebrachten Gerüsts. Über ihrer Wohnung waren eine Woche lang Dachziegel entfernt und über eine Baurutsche nach unten transportiert worden. Das Gerüst stand vier Monate vor dem Fenster.

Die Vermieterin klagte gegen die Mietminderung und bekam zunächst Recht. Der BGH sah das anders. Es "liege auf der Hand", dass die Nutzung einer Dachgeschosswohnung angesichts der Dacharbeiten erheblich eingeschränkt sei. Auch das Gerüst für vier Monate könne nicht als unerhebliche Beeinträchtigung gewertet werden. Die von den Mietern angesetzten Quoten von 40 beziehungsweise 10 Prozent Mietminderung seien daher angemessen. (dpa)



Kommentare
19.02.2013
10:54
Deutliche Mietminderung bei Baugerüst vor dem Fenster
von Juelicher | #5

Teil 2
Firmen wie Annington haben die Häuser im Paket günstig gekauft u. machen ihre Gewinne damit, dass sie jährlich einen Teil ihres Bestandes verscherbeln bzw. mit vielen Tricksereien bei den Nebenkosten sowie im Wohnungsmanagement. Der Mieterschutz ist gegen diese mit allen Wassern gewaschenen Wohnungsgiganten nur ein machtloser Furz.
Der normale kleine Privatvermieter mit einem oder zwei Mietshäusern hat diese Möglichkeiten nicht u. steht Mieterschutzgesetzen gegenüber, die weltweit kaum irgendwo schärfer sind. Schon die Abrechnung der Nebenkosten ist eine Herausforderung, die nicht einmal ein Fachjurist sicher bewerkstelligen kann.
Ein durchschnittl. 6-Familienhaus in GE bringt pro Jahr rund 25.000 Euro Netto kalt. Davon gehen Kreditzinsen, Instandhaltung, Steuern, Krankenkassenbeiträge, Steuerberater etc. ab. Eine komplette Sanierung eines solchen Hauses erfordert mehr als 200.000 Euro. Das kann sich bei 5 Euro-Mieten nicht rechnen!

19.02.2013
10:38
Deutliche Mietminderung bei Baugerüst vor dem Fenster
von Juelicher | #4

Ich selbst war die meiste Zeit Mieter, über meine Lebenspartnerin auch jahrzehntelang im Mieterschutz. Meine Eltern hingegen waren seit den 60ern immer Vermieter, in ihren letzten Lebensjahren auch Mitglied bei Haus&Grund. Als kleine Selbstständige sahen sie dies als Geldanlage u. Altersvorsorge. Insofern kenne ich beide Perspektiven recht gut. Außer in den überschaubaren Teilmärkten in Boom- u. Unistädten ist die Vermietung für die überwiegende Zahl der kleine Privatvermieter seit langer Zeit zu einem zermürbenden Geschäft geworden. Eine Studie des Bundesbauministeriums zeigte vor einigen Jahren, dass nur ein Drittel der Wohnungen überhaupt angemessene Renditen abwirft, nachdem die Mietenentwicklung lange Zeit unter der Inflationsrate geblieben ist. Aufgrund der international vergleichsweise guten Bestandsqualität u. niedriger Mieten sind Heuschreckeninvestoren wie Annington eingestiegen, weil sie ein hohes Potential für Mieterhöhungen in Deutschland gesehen haben.

18.02.2013
14:12
Deutliche Mietminderung bei Baugerüst vor dem Fenster
von Ceskalipa | #3

Kein Wunder das Mietwohnungen fehlen! Der Vermieter ist immer der Bumann!

18.02.2013
12:24
Deutliche Mietminderung bei Baugerüst vor dem Fenster
von Juelicher | #2

AuroraBorealis hat völlig Recht mit seinen Anmerkungen. Die Frage ist nur, ob die Fakten in dem Artikel allesamt richtig wieder gegeben wurden.
In aller Regel handelt es sich heutzutage bei einer Dacherneuerung auch um eine energetische Sanierung, sodass die Kosten umlagefähig wären. Nach der vor kurzem beschlossenen Gesetzeslage könnte man zukünftig trotz der Beeinträchtigungen nicht einmal mehr die Miete kürzen, sofern die Arbeiten nicht mehr als drei Monate in Anspruch nehmen. Das öffnet leider auch Raum für Vermieter, die Mieter mit Tricksereien zu benachteiligen.
Die Umlagefähigkeit von 11 % der Kosten einer Modernisierung machte vielleicht in früheren Hochzinszeiten noch Sinn, heute sind diese eigentlich völlig überhöht. Es gibt allerdings ein grundsätzliches Problem, den Vermietern die kostenträchtigen Maßnahmen irgendwie schmackhaft zu machen.

2 Antworten
@ Juelicher | #2
von AuroraBorealis | #2-1

Ich pflichte Ihnen bei, wenn Sie schreiben, dass heutzutage eine Dacherneuerung auch eine energetische Sanierung beinhaltet. Und ja, vermutlich sind in dem Artikel -wie leider viel zu oft bei derwesten.de feststellbar- die Fakten nicht allesamt richtig wieder gegeben worden. Daher bin aufgrund der knapp bemessenen Kommentierungsfunktion auch nicht näher auf diese Thematik eingegangen.
Zu den 11 % Modernisierungszuschlag ist zu sagen, dass dieses Gemurkse um Mieterhöhungen nicht erlaubt sein sollte. Diese 11 % gelten für den Bestandsmieter bis zum Auszug aus der Wohnung, das kann 50 u. m. Jahre sein! Der Vermieter bereichert sich also. Einem Neumieter wird man kaum einen Mietpreis benennen und diesen sogleich mit einem 11 % Aufschlag noch verteuern. Mieter würden "dankend" ablehnen. Vermieter sollten bis zur maximal ortsüblichen Vergleichsmiete anheben dürfen. Wer bis am obersten Rand der Tabelle den Mietzins kassiert, der hat dafür auch entsprechende Gegenleistung zu liefern, z. B.- -

.
von AuroraBorealis | #2-2

eine energetisch sanierte Wohnung/ Mietshaus.
Im Gegenzug hat nämlich kein Meiter die Möglichkeit den Mietzins zu senken, weil das hasu nicht mehr dem aktuellen Wohnstandard entspricht.
Wer kennt sie nicht, die Vermieter, die nur Miete kassieren, aber NIE etwas am Mietobjekt sanieren, instandsetzen oder gar reparieren?! Da wird die Miete bis an den obersten Tabellenrand des Mietenspiegels getrieben, doch der Mieter wohnt weiterhin in Substandard. Aufgrund des derzeit desolaten Wohnungsmarktes besteht für Mieter kaum die Chance, entweder bei gleichem Standard preiswerteren Wohnraum zu finden oder bei gleicher hohem Mietzins eine qualitativ bessere Wohnung anzumieten. Besonders betroffen ist hier der Bereich für Hartz IV-Betroffene.
Mietsteiergerungen dürften sich nur auf dem Niveau der allgemeinen Lohn- u. Preissteigerungsrate bewegen dürfen. Dann wird Wohnen kein Luxus, sondern dient dem Grundbedürfnis nach einer angemessenen Wohnstätte.

18.02.2013
10:00
Deutliche Mietminderung bei Baugerüst vor dem Fenster
von AuroraBorealis | #1

Die Mieterin hätte die Mieterhöhung nicht zahlen müssen.

Zitat:
"In dem Fall hatte eine Vermieterin die Wohnungsmiete rückwirkend erhöht, weil an dem Haus Schönheitsreparaturen erfolgt waren."

1. Eine rückwirkende (!) Mieterhöhung ist nicht zulässig.
2. Eine Meiterhöhung wegen einer Verschönerung ist ebenfalls nicht zulässig.
3. Eine Mieterhöhung wegen einer Hausreparatur ist ebenso nicht zulässig.

Somit ist eine rückwirkende Mieterhöhung wegen einer Schönheitsreparatur absolut unzulässig.

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