Wie Eigentümergemeinschaften an günstige Kredite kommen

Eigentümergemeinschaften haben oft Probleme, günstige Kredite für die Fassadendämmung zu erhalten.
Eigentümergemeinschaften haben oft Probleme, günstige Kredite für die Fassadendämmung zu erhalten.
Foto: Mathias Schumacher
Was wir bereits wissen
Banken zieren sich häufig, Eigentümergemeinschaften Kredite für Haus- und Wohnungssanierungen zu gewähren, kritisiert die Stiftung Warentest. Kredite von der staatlichen Förderbank KfW sind eine gute Alternative.

Berlin.. Die staatliche Förderbank KfW stellt Hauseigentümern sehr günstige Kredite zur Verfügung. Mit einer Vielzahl von Förderprogrammen will der Staat energieeffiziente Sanierungen oder altersgerechte Umbauten unterstützen. Derzeit liegen die Zinssätze vielfach bei nur einem Prozent für KfW-Programme.

Für Eigentümergemeinschaften gibt es dabei allerdings ein Problem: Die Geschäftsbanken, die die zinsgünstigen Darlehen an die Endverbraucher durchreichen, zieren sich meist, einer Gruppe von Wohnungseigentümern einen Kredit für Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu geben. Das gilt nicht nur für KfW-Kredite, sondern generell.

Banken blocken oft ab

„Sie blocken oft ab, wenn es um die Sanierung von Eigentumswohnanlagen geht“, berichtet die Stiftung Warentest in der aktuellen Ausgabe der Verbraucherzeitschrift „Finanztest“ (1/2013). Denn: „Die bunte Schar der Eigentümer gilt als schwierige Kundschaft, dauert es doch mitunter Jahre, bis sie sich über Bauvorhaben und Finanzierung einig ist.“ Oft sind die Banken auch mit den Sicherheiten für den Kredit nicht zufrieden, weil sich die gemeinsame Immobilie - also das Gemeinschaftseigentum - nicht als Sicherheit ins Grundbuch eintragen lässt, sondern nur das Sondereigentum.

Dennoch: Es ist nicht unmöglich, an einen Gemeinschaftskredit oder gar an einen günstigen KfW-Kredit zu kommen. Denn inzwischen übernehmen einige öffentliche Förderbanken das Geschäft, um die Sanierungstätigkeit anzukurbeln. Nach Angaben der Stiftung Warentest sind bislang allerdings nur Schleswig Holstein, Berlin, Hamburg, Bremen, Baden-Württemberg und das Saarland im Geschäft.

Verbunddarlehen

Das heißt aber nicht, dass Eigentümergemeinschaften etwa in Nordrhein-Westfalen leer ausgehen müssen. So vergibt die Hausbank München bundesweit so genannte Verbandsdarlehen an Eigentümergemeinschaften bis zu 480 000 Euro. Die KfW-Programme „Energieeffizient sanieren“ und „Altersgerecht umbauen“ werden bis zu 50 000 Euro zinsgünstig unterstützt. Die DKB Bank ist ebenfalls bundesweit mit Verbandsdarlehen auf dem Markt, sie bietet allerdings keine KfW-Programme an.

Bei einem „Verbandsdarlehen“ gibt die Bank der Eigentümergemeinschaft - vertreten durch die Hausverwaltung - einen einzigen Kredit, nicht jeder Eigentümer muss getrennt ein Darlehen aufnehmen. „Ein Verbandsdarlehen ist für die Bank die einfachste Variante, doch sie ist umstritten“, stellt dazu die Stiftung Warentest einschränkend fest. Denn bislang sei es rechtlich unklar, ob eine Mehrheit der Eigentümer die Minderheit zur Aufnahme eines Kredits zwingen darf – die Minderheit muss dann schließlich, womöglich gegen ihren Willen, Zinsen zahlen und für die Rückzahlung des Kredits haften. „Das letzte Wort hat im Zweifel das Gericht“, warnen deshalb die Verbraucherschützer. Denn Eigentümer, die sich übergangen fühlen, können die Finanzierung einen Monat lang rechtlich anfechten.

Kapital aus der Rücklage

Am besten ist es natürlich, wenn sich das Bauvorhaben aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft finanzieren lässt. Wenn nicht genügend Geld angespart wurde, ist es dennoch sinnvoll, sich nach einem günstigen KfW-Kredit umzuschauen. Und zwar für die Gemeinschaft, weil der Anteil für die Sonderumlage für jeden Eigentümer allein oft zu klein ist, um an einen KfW-Kredit zu kommen.