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Wie Eigentümergemeinschaften an günstige Kredite kommen

21.01.2013 | 06:44 Uhr
Wie Eigentümergemeinschaften an günstige Kredite kommen
Eigentümergemeinschaften haben oft Probleme, günstige Kredite für die Fassadendämmung zu erhalten.Foto: Mathias Schumacher

Berlin.   Banken zieren sich häufig, Eigentümergemeinschaften Kredite für Haus- und Wohnungssanierungen zu gewähren, kritisiert die Stiftung Warentest. Kredite von der staatlichen Förderbank KfW sind eine gute Alternative.

Die staatliche Förderbank KfW stellt Hauseigentümern sehr günstige Kredite zur Verfügung. Mit einer Vielzahl von Förderprogrammen will der Staat energieeffiziente Sanierungen oder altersgerechte Umbauten unterstützen. Derzeit liegen die Zinssätze vielfach bei nur einem Prozent für KfW-Programme. 

Für Eigentümergemeinschaften gibt es dabei allerdings ein Problem: Die Geschäftsbanken, die die zinsgünstigen Darlehen an die Endverbraucher durchreichen, zieren sich meist, einer Gruppe von Wohnungseigentümern einen Kredit für Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu geben. Das gilt nicht nur für KfW-Kredite, sondern generell.

Banken blocken oft ab

„Sie blocken oft ab, wenn es um die Sanierung von Eigentumswohnanlagen geht“, berichtet die Stiftung Warentest in der aktuellen Ausgabe der Verbraucherzeitschrift „Finanztest“ (1/2013). Denn: „Die bunte Schar der Eigentümer gilt als schwierige Kundschaft, dauert es doch mitunter Jahre, bis sie sich über Bauvorhaben und Finanzierung einig ist.“ Oft sind die Banken auch mit den Sicherheiten für den Kredit nicht zufrieden, weil sich die gemeinsame Immobilie - also das Gemeinschaftseigentum - nicht als Sicherheit ins Grundbuch eintragen lässt, sondern nur das Sondereigentum. 

Dennoch: Es ist nicht unmöglich, an einen Gemeinschaftskredit oder gar an einen günstigen KfW-Kredit zu kommen. Denn inzwischen übernehmen einige öffentliche Förderbanken das Geschäft, um die Sanierungstätigkeit anzukurbeln. Nach Angaben der Stiftung Warentest sind bislang allerdings nur Schleswig Holstein, Berlin, Hamburg, Bremen, Baden-Württemberg und das Saarland im Geschäft.

Verbunddarlehen

Das heißt aber nicht, dass Eigentümergemeinschaften etwa in Nordrhein-Westfalen leer ausgehen müssen. So vergibt die Hausbank München bundesweit so genannte Verbandsdarlehen an Eigentümergemeinschaften bis zu 480 000 Euro. Die KfW-Programme „Energieeffizient sanieren“ und „Altersgerecht umbauen“ werden bis zu 50  000 Euro zinsgünstig unterstützt. Die DKB Bank ist ebenfalls bundesweit mit Verbandsdarlehen auf dem Markt, sie bietet allerdings keine KfW-Programme an.

Bei einem „Verbandsdarlehen“ gibt die Bank der Eigentümergemeinschaft - vertreten durch die Hausverwaltung - einen einzigen Kredit, nicht jeder Eigentümer muss getrennt ein Darlehen aufnehmen. „Ein Verbandsdarlehen ist für die Bank die einfachste Variante, doch sie ist umstritten“, stellt dazu die Stiftung Warentest einschränkend fest. Denn bislang sei es rechtlich unklar, ob eine Mehrheit der Eigentümer die Minderheit zur Aufnahme eines Kredits zwingen darf – die Minderheit muss dann schließlich, womöglich gegen ihren Willen, Zinsen zahlen und für die Rückzahlung des Kredits haften. „Das letzte Wort hat im Zweifel das Gericht“, warnen deshalb die Verbraucherschützer. Denn Eigentümer, die sich übergangen fühlen, können die Finanzierung  einen Monat lang rechtlich anfechten.

Kapital aus der Rücklage

Am besten ist es natürlich, wenn sich das Bauvorhaben aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft finanzieren lässt. Wenn nicht genügend Geld angespart wurde, ist es dennoch sinnvoll, sich nach einem günstigen KfW-Kredit umzuschauen. Und zwar für die Gemeinschaft, weil der Anteil für die Sonderumlage für jeden Eigentümer allein oft zu klein ist, um an einen KfW-Kredit zu kommen.

Peter Hahne


Kommentare
21.01.2013
08:19
Wie Eigentümergemeinschaften an günstige Kredite kommen
von DerRheinberger | #1

"Denn bislang sei es rechtlich unklar, ob eine Mehrheit der Eigentümer die Minderheit zur Aufnahme eines Kredits zwingen darf – die Minderheit muss dann schließlich, womöglich gegen ihren Willen, Zinsen zahlen und für die Rückzahlung des Kredits haften."

Genau das ist der springende Punkt bei einer Eigentümergemeinschaft, nämlich die Haftung für andere Miteigentümer. Wenn in einer Anlage ein oder mehrere Eigentümer nicht mehr zahlungsfähig sind, müssen die anderen Miteigentümer dafür mithaften. Ein Zugriff auf Vermögen ist in der Regel nicht möglich, da Forderungen der Banken durch vorrangige Grundbucheintragungen zuerst bedient werden. Hier würde nur eine Gesetzesänderung helfen, die der geprellten ETW-Gemeinschaft bei Zahlungsausfall eines Eigentümers der Zugriff mit einer Grundbucheintragung ermöglichen würde.

Das aber werden die über die Politik herrschenden Banken mit Sicherheit zu verhindern wissen.

1 Antwort
Wie Eigentümergemeinschaften an günstige Kredite kommen
von pitpat | #1-1

Was den evtl. Zahlungsausfall eines Eigentümers betrifft, ist diese Argumentation nicht ganz nachvollziehbar, denn:

Wenn die Gemeinschaft kein Darlehen aufnimmt, sondern wie dies der Regelfall ist, eine Sonderumlage beschließt, so haben die Eigentümer exakt das gleiche Risiko. Denn wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht erbringen kann, so haben die übrigen Eigentümer dieses Risiko abzudecken. Dies ist nun einmal beim Wohneigentum so.
Im Fall einer Darlehensaufnahme ist dies nicht anders.

Weshalb sollte also die Bank ein Risiko übernehmen, das von Grund auf bei der Eigentümergemeinschaft liegt?

Insofern kann man jeder Eigentümergemeinschaft nur raten von Anfang an, eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage zu bilden. Leider geschieht dies oft nicht, so dass dann bei anfallenden Instandsetzungen das Klagen groß ist.

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