Immobilien als Geldanlage: Betongold mit Tücken

Was wir bereits wissen
Immer mehr Menschen denken über den Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage nach. Doch die Nebenkosten lassen die Traumrenditen oft platzen.

Berlin.. Wohin mit dem Geld? Das ist heute keineswegs mehr nur eine Luxusfrage für gut betuchte Anleger. In Zeiten mickriger Zinsen und Sorgen um den Euro beschäftigten sich auch Durchschnittssparer intensiv mit der Frage, wie man das Ersparte solide auf die hohe Kante schafft. Oft hört man inzwischen den Rat, statt in Festgeld oder Aktien doch lieber in Immobilien zu investieren. „Eigentumswohnungen gelten in Zeiten niedriger Zinsen als sichere Kapitalanlage und Investition in die private Altersvorsorge“, heißt es etwa beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter. Stimmt das?

Den Rat befolgen immer mehr Menschen: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im vergangenen Jahr 26 Prozent mehr Eigentumswohnungen als im Vorjahr fertiggestellt – ein neuer Rekord und der vierte Anstieg in Folge. Damit ist jedoch noch nicht die Frage beantwortet, ob eine Immobilie tatsächlich eine gute Kapitalanlage für Normalbürger ist.

Jeder Zehnte erwirtschaftet Verluste

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) lässt erhebliche Zweifel aufkommen: Rund ein Drittel aller Vermieter in Deutschland erzielt gar kein Plus. Nahezu jeder zehnte Eigentümer erwirtschaftet sogar Verluste mit seinem Betongold. Die Erklärung ist einfach: Oft werden die Kosten für Instandhaltungen, Verwaltung oder Leerstände unterschätzt. Denn die Renditekiller haben es in sich. So werden aus den erhofften – und von der Immobilienbranche gerne beworbenen – fünf Prozent Rendite im Schnitt nur zwei bis drei Prozent, hat das DIW ermittelt. Wichtig: Rendite ist auch nicht gleich Zins. Der Zins für Festgeld ist sicher, fast ohne Risiko.

Börsengänge Bei einer Immobilie muss man für eine realistische Berechnung der Rendite aber noch einen Risikoaufschlag berücksichtigen. Der Wiederverkaufswert – unsicher. Das Kapital – über Jahre gebunden. Und: Über den Erfolg einer Immobilie als Kapitalanlage entscheiden die reinen Anschaffungskosten am wenigsten. Betrachtet man einen Zeitraum von 30 Jahren, schmelzen sie neben den laufenden Betriebs- und Bewirtschaftungskosten auf nur noch rund ein Fünftel der Gesamtkosten zusammen, wissen Hausverwalter. Kurzum: Die Anschaffung, Finanzierung, Vermietung und Pflege einer Immobilie ist mit zahlreichen Risiken und Kosten verbunden, die oft unterschätzt werden.

„Ein Großteil der niedrigen und negativen Renditen ist auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen“, weiß Thomas Meyer vom Starnberger Immobilien-Dienstleister Wertgrund zu berichten. Denn Branchenkenner wissen: Größere Mietshäuser mit mehreren Einheiten werfen wegen geringerer Verwaltungskosten höhere Zinsen ab als einzelne Wohnungen.

In den vergangenen Jahren sinddie Immobilienpreise gestiegen

Dennoch: Aller Unwägbarkeiten zum Trotz kann eine vermietete Immobilie eine lohnende Geldanlage werden. Auch und gerade für die Altersvorsorge. Größter Vorteil: Betongold ist krisenfest. Zumindest weitgehend. Während der Finanzkrise seit 2008 sind die Immobilienpreise nicht nur stabil geblieben, sondern vielerorts kräftig gestiegen. Potenzielle Immobilienkäufer sollten sich vor dem Kauf jedoch eingehend mit dem Thema beschäftigen. Eine Immobilie ist kein Selbstläufer.

Zu den wichtigsten Faktoren, die über Erfolg der Investition entscheiden, gehört bekanntlich die Lage. Eine gute Verkehrsanbindung, ein attraktives Wohnumfeld, eine geringe Arbeitslosenquote und eine stabile Bevölkerungsentwicklung – das sind nur einige zentrale Punkte, über die sich Käufer vorher Klarheit verschaffen sollten. Die teuersten und attraktivsten Gegenden müssen für den Anleger dabei nicht die besten sein. Häufig sind die Preise schon überhitzt. Profi-Investoren setzten deshalb oft auf durchschnittliche Wohnlagen. Das Risiko ist kleiner, die Rendite oft höher.

Zustand der Bausubstanz prüfen

Ebenfalls wichtig: Die Bausubstanz. Ist das Haus gepflegt? Wurde regelmäßig renoviert? Gibt es – bei Eigentumswohnungen – Rücklagen für Instandhaltungen? Unbedingt die Protokolle der Eigentümer-Versammlungen einsehen. Sie können Hinweise auf den Zustand des Hauses und mögliche Streitpunkte geben. Stiftung Warentest rät, die Immobilie und die Umgebung mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besichtigen, um einen realistischen Eindruck vom Objekt zu bekommen.

Auch wichtig: Die Teilungserklärung. Und bei einer vermieteten Wohnung der Mietvertrag. Hat der Mieter regelmäßig bezahlt, vielleicht die Miete gekürzt? Gab es Leerstände, Probleme im Haus? Und schließlich: Finanzierung und Steuern. Höchstens 80 Prozent der Kaufsumme sollten von der Bank kommen, empfiehlt die Stiftung Warentest. Faustregel: Umso älter der Käufer, desto höher sollte der Eigenanteil bei der Finanzierung sein. „Zusatzkosten für die Grunderwerbsteuer, Maklerhonorar und Notargebühren sollten sie immer aus der eigenen Tasche finanzieren können“, empfehlen die Verbraucherschützer. Steuerliche Fragen klärt man vorab mit dem Steuerberater. Dabei empfiehlt sich eine enge Abstimmung zwischen Bank und Steuerberater.

Fazit: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein komplexes Thema. Viele Gespräche, Fachliteratur und eine ausführliche Beschäftigung mit dem Immobilienmarkt sind unerlässlich. Und auch Geduld kann nicht schaden, wenn es mal nicht so gut läuft mit den Mieteinnahmen.