Wohnkonzept ist der Schlüssel für Fördermittel

Junge Familien müssen im Fokus einer Planung stehen.
Junge Familien müssen im Fokus einer Planung stehen.
Foto: WP Michael Kleinrensing
Was wir bereits wissen
Hagen fehlt eine Generalplanung für das Thema Wohnen – das ist eine zentrale Botschaft unserer großen Serie „So wohnt Hagen“. Doch wie kann diese aussehen? Ein Interview mit Raumplaner Marc Schulten.

Hagen.. Hagen fehlt eine Generalplanung für das Thema Wohnen – das ist eine zentrale Botschaft unserer großen Serie „So wohnt Hagen“. Doch wie kann eine solche Planung aussehen? Der Raumplaner Marc Schulten (40), Inhaber des Büros „Schulten Stadt- und Raumentwicklung (SSR)“ mit Sitz in Dortmund und München, hat schon viele Städte bei solchen Prozessen begleitet.

Frage: Hagen ist pleite. Kann sich eine Stadt in solch einer Situation überhaupt einen Generalplan Wohnen leisten?

Marc Schulten: Ja, gerade in dieser Situation lohnt es sich immer. Denn dann muss die Stadt alle Ressourcen bündeln. Und dabei hilft eine gute Strategie immer.

Was würde solch ein Generalplan Wohnen denn für Hagen bringen?

Schulten: Ich sehe vier Punkte, in denen die Stadt profitieren würde. Der erste ist ein sehr entscheidender: Ein Handlungskonzept Wohnen ist ein Schlüssel für Mittel aus der Wohnraumförderung. Ein Beispiel: Hagen ist derzeit in der Klassifizierung beim Wohnraumförderbedarf nur in Stufe II. In Hagen gibt es ja generell eine hohe Leerstandsquote und damit auf den ersten Blick genug günstigen Wohnraum, andere Kommunen mit Wohnraummangel sind in einer höheren Förderstufe. Ein überzeugendes Handlungskonzept Wohnen kann aber der Schlüssel dafür sein, dass Hagen Mittel des Programms in die qualitative Verbesserung des Wohnungsangebot lenkt. Zudem: das Land hat angekündigt, künftig noch stärker die Verteilung von Fördermitteln an die Existenz von integrierten Handlungskonzepten zu koppeln.

Welche weiteren Vorteile sehen Sie?

Schulten: Die Erstellung einer solchen inte­grierten Planung ermöglicht zunächst einmal die Schaffung einer breiten Daten-Grundlage, eines Faktenchecks. Welche Bedarfe gibt es tatsächlich in der Stadt? Wo liegen die mangelhaften Wohnungsbestände? Was heißt der Bevölkerungsrückgang und der demographische Wandel eigentlich für meine Kommune? Denn trotz insgesamt sinkender Bevölkerungszahl besteht Wohnungsbedarf in bestimmten Segmenten wie beispielsweise barrierefreier Wohnungen.

Ist dieser Fakten-Check allein Sache der Kommune?

Schulten: Nein. Und damit verbinde ich den dritten Vorteil, den die Erarbeitung einer Gesamtplanung bringt: Die Vernetzung von Akteuren. Dazu gehören natürlich die Wohnungsgesellschaften, aber auch andere Akteure auf dem Wohnungsmarkt, wie etwa die örtlichen Volksbanken und Sparkassen, die sozialen Träger oder die Unternehmen, die auch für hochqualifizierte Mitarbeiter attraktiven Wohnraum suchen. Es geht darum, die tatsächlichen Bedarfe der verschiedenen Akteure zu ermitteln. Und vor allem: Die Akteure untereinander in den Austausch zu bringen und als Partner der Stadtentwicklung zu gewinnen.

Mit welchem konkreten Ziel?

Schulten: Nur so können Schwerpunkte gesetzt werden – und das ist der vierte Vorteil. Man muss doch sehen: Die Kommune hat gerade im Wohnungsbestand nur wenige Möglichkeiten der aktiven Beeinflussung. Sie hat kein Geld und sie hat allenfalls über die städtischen Wohnungsgesellschaften einen Hebel selbst einzugreifen. Aber die Stadt kann Entwicklungen unterstützen, auf die man sich in einer solchen Planung geeinigt hat. Etwa durch die Bauleitplanung oder die integrierte Quartiersentwicklung. Wenn man sich auf gemeinsame Ziele einigt, dann kann man auch gemeinsam Anstrengungen unternehmen. Wenn eine Wohnungsbaugesellschaft an einer Stelle investiert, dann kann es Sinn machen, dass die Stadt dort auch ihre Straßensanierungsmaßnahmen forciert. Und nicht in einem Gebiet, das die Wohnungsbaugesellschaft aufgeben will.

Die allermeisten Immobilien in Hagen sind im Privatbesitz. Wie können diese Besitzer mit in einen solchen Prozess eingebunden werden?

Schulten: Das ist schwierig. Denn natürlich kann man private Besitzer nicht zwingen, etwas an ihren Häusern zu tun oder sie gar abzureißen. Damit würde man sie finanziell überfordern. Die eigentlichen Akteure für solche gezielten und abgestimmten Maßnahmen sind die Wohnungsbaugesellschaften. Aber man kann durch gezielte Initiativen im Umfeld Privatbesitzer animieren, auch in ihrem Immobilienbestand zu investieren. Ein Schlüssel ist es, die privaten Eigentümer gut über Fördermöglichkeiten zu informieren. Das eröffnet ihnen so auch besser die Möglichkeit, von den vielfältigen Förderprogrammen zu profitieren. Das muss auch das Ziel der schon angesprochenen Vernetzung sein: die Motivierung der Akteure.

Wenn Sie auf Hagen schauen: In welche Richtung müsste eine Wohnraumplanung gehen?

Schulten: Wenn ich von außen auf die Rahmenbedingungen in Hagen schaue, dann denke ich, man kann die Aufgaben nicht nur durch eine Wohnraumplanung lösen, es braucht vielmehr eine integrierte Gesamtplanung. Für die Bewohner geht es bei der Wohnstandortwahl nicht nur um die Wohnung, sondern um das Quartier. In der Planung braucht es deshalb eine integrierte Sichtweise, die wohnortnahe Nahversorgungs-, Bildungs- und soziale Einrichtungen oder die Anbindungen an den Öffentlichen Personennahverkehr mitdenkt. Es braucht diesen integrierten Ansatz: Wenn Sie Kräfte bündeln und integriert denken, dann haben Sie auch die Chance, schwierige Wohnlagen zu entwickeln. Aus meiner Erfahrung kann ich nur empfehlen, eine aktive Strategie im Sinne einer Positiv-Planung zu verfolgen, in der eine Stadt festlegt, wo sie selbst Schwerpunkte in der Stadtentwicklung setzen will. Und sich dann natürlich auch an diese Spielregeln hält. Eigentümer und Investoren schätzen es, wenn sie wissen, woran sie sind und es nicht eine jahrelange Hängepartie gibt. Dann lassen sie sich auch zu Investitionen motivieren.

Bleibt die Frage nach dem Geld: Wer soll einen Gesamtplan bezahlen?

Schulten: Die Stadt muss dies nicht allein tun. Es gibt Beispiele, wo sich andere Akteure wie zum Beispiel Banken, Unternehmen oder Wohnungsgesellschaften daran beteiligt haben.