Der Büromarkt und seine Facetten

Für Standortentscheidungen über Investments, neue Projektentwicklungen oder -planungen ist ein genauer Überblick über das Marktgeschehen unerlässlich. Immobilienexperten verwenden hierfür verschiedene Indikatoren, mit denen sie den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt analysieren und so Entscheidungshilfen schaffen. Um eine einheitliche Datengrundlage zu schaffen, haben die Immobilienexperten der Wirtschaftsförderung die Daten der verschiedenen Düsseldorfer Gewerbemakler – die oft um einige tausend Quadratmeter divergieren – zusammen getragen und daraus einheitliche Kennziffern für den Büromarkt im Stadtgebiet er- und gemittelt. Damit liegen erstmals seit Jahren wieder vereinheitlichte Zahlen für den Düsseldorfer Büromarkt vor.

Die gemittelten Werte beziehen sich auf 2014. Der Gesamtbestand an Büroflächen betrug demnach 7,644 Millionen Quadratmeter. Umgesetzt wurden in 2014 Büroflächen auf 278.869 Quadratmetern, davon wurden 23.480 Quadratmeter von Eigennutzern belegt, der Rest von Mietern. Die erzielte Spitzenmiete lag bei 26 Euro pro Quadratmeter (Dreischeibenhaus). Die realisierte Durchschnittsmiete betrug hingegen 13,75 Euro. Mit 814.761 Quadratmetern Leerstand (inklusive der unter-vermieteten Flächen) betrug die Leerstandsquote 10,66 Prozent.

Den Standort beschreiben

m gleichen Zeitraum wurden 157.822 Quadratmeter neuer Büroflächen fertig gestellt. Auf der Internetseite www.duesseldorf-realestate.de sind die harmonisierten Büromarktdaten für das Stadtgebiet der Landeshauptstadt Düsseldorf ab sofort abrufbar und erlauben eine authentische Einschätzung laufender und künftiger Entwicklungen. Hintergrund Die Erhebung: In einem Kolloquium wurden die Marktdaten der Düsseldorfer Maklerhäuser Aengevelt Immobilien GmbH Co. KG, BNP Paribas Real Estate GmbH, Catella Property GmbH, CBRE GmbH, Colliers International Düsseldorf GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH sowie Savills Immobilen Beratungs-GmbH entsprechend einheitlich formulierter Standards diskutiert und erfasst.

Im Halbjahresrhythmus werden sich ab sofort die Maklerhäuser gemeinsam mit der Wirtschaftsförderung treffen, um einen regelmäßigen Datenabgleich zu gewährleisten. Zudem wird als Datenbasis die Erhebung des Büroflächenbestandes durch die Wirtschaftsförderung Düsseldorf im Dialog mit den Maklern fortgeschrieben. Die Düsseldorfer Maklerrunde hat sich als Organisation bewährt. Das Ergebnis liefert belegbare Kennzahlen, die Düsseldorf weiterhin als einen der Top-Bürostandorte in Deutschland beschreiben und somit in den Fokus internationaler Unternehmen und Investoren rücken.

Der Flächenumsatz für Düsseldorf bezieht sich ausschließlich auf das Stadtgebiet. Sämtliche vermietete Büroflächen und durch Eigennutzer gekaufte oder errichtete Büroflächen werden dabei zusammengefasst. Längst hat sich als Kennziffer die Mietfläche für den gewerblichen Raum, basierend auf der Flächendefinition durch die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif), bewährt. Die erzielbare Spitzenmiete ist die mögliche, im Mietvertrag zu vereinbarende Nominalmiete für eine im besten Teilmarkt liegende, erstklassige (A-Flächen) Mietfläche. Die Spitzenmiete versucht vor allem eine Einschätzung der aktuellen Transaktionen abzubilden.

Bei der realisierten Durchschnittsmiete werden alle neuen Mietverträge mit ihren Nominalmieten berücksichtigt. Um ein abgerundetes Bild für das gesamte Stadtgebiet zu erhalten, werden die Mieten gewichtet und ein Mittelwert gebildet. Im Büroflächenkataster der Stadt Düsseldorf wird der Flächenbestand für die Landeshauptstadt fortgeschrieben. In der Ergebung werden alle Büro- und Verwaltungsgebäude sowie gemischt genutzten Gebäude (z.B. Gewerbeparks) erfasst. Neben der Brutto-Grundfläche (BGF) wird die gewerbliche Mietfläche, im allgemeinen Sprachgebrauch die Büronutz-fläche, ermittelt.

In rund 4.000 Gebäuden in Düsseldorf werden zum Jahreswechsel 2014/2015 ca. 9.208.930 Quadratmeter (BGF), 7.617.290 Quadratmeter (NF) Flächen im Bestand registriert.

Zur Aktualisierung des Katasters gehört die laufende Betrachtung der Bürofertigstellungen, das sind die Flächen, die in einem bestimmten Zeitraum in Düsseldorf auf den Markt kommen und bis auf den Mieterausbau fertig gestellt wurden. Daher werden die hauptsächlich errichteten Bürogebäude quartalsweise aufgenommen und dem jeweiligen Betrachtungszeitraum zugeordnet. Unter Leerstand werden üblicherweise jene Flächen verstanden, die zum Zeitpunkt der Erhebung innerhalb von drei Monaten neu bezogen wer-den können.

Dazu zählen alle neu fertig gestellten Büroflächen und ungenutzte Flächen die vermietet oder zum Kauf angeboten werden sollen. Die Leerstandsquote gibt das prozentuale Verhältnis des Büroflächenleerstandes zum Büroflächenbestand wieder.