Mieter haben im Winter ein Recht auf 20 Grad

Die Heizkosten und die Mieterrechte bei Ausfall der Heizung spielen derzeit eine große Rolle, wenn der Deutsche Mieterbund NRWin Düsseldorf um Hilfe gebeten wird. „Die Energiepreise steigen jährlich weiter an. Viele Mieter sparen beim Heizen, weil sie die hohe Nachzahlung im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung fürchten und einkommensschwache Mieter, insbesondere Rentner, sich das Heizen schlichtweg nicht mehr leisten können“, sagt Geschäftsführerin Elisabeth Gendziorra.

Wie warm muss eine Wohnung sein?

Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann. Allerdings muss der Vermieter nicht „rund um die Uhr“ diese Mindesttemperaturen garantieren. Nachts, also zwischen 23 bzw. 24 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus. Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8 und 21 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam.

Was kann ich als Mieter tun?

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschieht, kann der Mieter die Miete mindern, das heißt weniger zahlen. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar. Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.   

Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung ist ein Wohnungsmangel, der vom Vermieter beseitigt werden muss und den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung, das heißt wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird.

Dürfen Vermieter aktuell eine Heizkosten-Zulage verlangen?

Eine Heizkosten-Zulage für Vermieter gibt es nicht, also nein. Der Vermieter kann nicht, weil plötzlich die Heizkosten steigen, die monatlichen Abschlagszahlungen erhöhen. Eine Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen ist immer an die jährlich zu erstellende Nebenkostenabrechnung geknüpft. Diese beinhaltet auch die Abrechnung der Heizkosten für die vergangenen 12 Monate. Ist aufgrund der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung fällig, kann der Vermieter im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung die monatliche Vorauszahlung anheben.  

Gibt es eine Heizpflicht?

„Mieter sind verpflichtet, die Wohnungen immer ausreichend zu beheizen“, sagt Elisabeth Gendziorra. Bei extremen Außentemperaturen, das heißt hohen Minusgraden, müssen Mieter auch bei Abwesenheit, zum Beispiel im Urlaub oder am Wochenende dafür sorgen, dass ihre Wohnung nicht unbeheizt bleibt. Sicherheitshalber sollte vor Urlaubsantritt ein Freund, Verwandter oder Nachbar mit der Betreuung der Wohnung beauftragt werden. Bei längerer Abwesenheit sollten wasserführende Anlagen, wenn möglich, entleert werden. Sind Wasserrohre oder -leitungen tatsächlich zugefroren und helfen so einfache Mittel, wie heißes Wasser, heiße Tücher, Heizlüfter oder Fön nicht weiter, müssen Handwerker, zum Beispiel Installateure gerufen werden. Keinesfalls sollten Mieter selbst mit offener Flamme, Kerzen oder Lötlampe arbeiten. Wichtig ist auch, dass bei jedem Auftauversuch die Wasserzufuhr vorher abgesperrt wird. Wasserrohrbrüche werden häufig erst nach dem Auftauen entdeckt.

„Ein Problem weniger“ für Hauseigentümer

Beim NRW-Landesverband Haus & Grund in Dortmund halten sich die Anfragen besorgter Hauseigentümer noch in Grenzen. „Einige wollen wissen, was sie tun sollen, wenn die Wasserleitungen einfrieren, andere fragen, was sie machen müssen, wenn die Wohnungen ihrer Mieter nur 18 Grad warm sind“, sagt Rechtsanwalt Manfred Hüttemann. Unterm Strich habe der Winter im vergangenen Jahr jedoch für mehr Schwierigkeiten als die aktuelle Kälte gesorgt: „Die Schnee- und Eisbeseitigung fällt bisher Gott sei Dank weg, und auch Dachlawinen sind dieses Mal kein Thema“, so Hüttemann. „Da haben wir derzeit ein Problem weniger.“

Mit Blick auf die zugefrorenen Kanale und den Engpässen bei der Heizölversorgung rät er den Hauseigentümern jedoch, kein Risiko einzugehen: „Wenn man sieht, dass es knapp wird und man kommt nur noch zwei bis vier Wochen aus, sollte man sofort handeln und unverzüglich Heizöl bestellen“, so Hüttemann.

Nachzahlungen sind für die Vermieter ein Risiko

Immense Heizkosten erwartet Hüttermann für die Mieter derzeit noch nicht: „Wenn man den üblichen Abrechnungszeitraum hat von Sommer bis zum Sommer, gleicht sich der Februar vermutlich mit dem Dezember und Januar aus.“ Grundsätzlich jedoch bestände für Vermieter immer latent die Gefahr, ob Mieter eine hohe Nachzahlung auch leisten könnten. Der Verband Haus & Grund rate daher, die entsprechenden Vorauszahlungen an die letzte Abrechnung anzupassen. „Den Menschen fällt es doch wesentlich leichter, jeden Monat 30 Euro mehr zu zahlen, als auf einen Schlag 360 Euro“, so Hüttemann. Wer die bisherigen Abschlagszahlungen nicht angepasst habe, könne dies zwar noch mit Blick auf die nächsten Wochen nachholen - „das ist aber nicht rückwirkend möglich“, so der Anwalt.

Katja Sponholz