Worauf Sie beim Vererben von Immobilien achten müssen

Kinder, die ein vererbtes Haus zehn Jahre lang selbst bewohnen, müssen keine Steuern zahlen.
Kinder, die ein vererbtes Haus zehn Jahre lang selbst bewohnen, müssen keine Steuern zahlen.
Foto: Getty
Was wir bereits wissen
Immobilien kommt bei Erbschaften eine immer größere Bedeutung zu. Nach einer Studie der Postbank wird sich die Wahrscheinlichkeit für ein Immobilen-Erbe in den nächsten Jahren in Deutschland „glatt verdoppeln“. Und: Häufig werden dabei Geschwister das Erbe gemeinsam antreten.

Berlin.. „Oft gibt es erst einmal Streit“, warnt deshalb die Stiftung Warentest. Der aber lässt sich durch eine weitsichtige Planung weitgehend vermeiden. Möglichst früh sollte vor allem geklärt werden, wer das Haus der Eltern übernehmen will – und wer sich auszahlen lassen möchte. Das sollte am besten vor dem Tod des Erblassers in einer Art „Familienrat“ geklärt und in einem Testament fixiert werden.

Denn: Kommt es nach dem Tod der Eltern zum Streit, kann das teuer werden. Ein sturer Erbe, der auf einen Verkauf dringt, kann die Erbengemeinschaft in eine Zwangsversteigerung treiben, bei der nur ein geringer Verkaufspreis erlöst wird.

Rechtzeitig mit Erbe beschäftigen

Eine frühzeitige Beschäftigung mit dem Immobilienerbe legen auch die steuerlichen Aspekte nahe. Seit der Erbschaftssteuerreform 2009 hat sich für Immobilienerben einiges geändert. Gewinner sind nahe Angehörige wie Ehepartner, Kinder und Enkel; aggressiver zur Kasse bittet der Fiskus seither Freunde, Geschwister und Lebensgefährten. „Wird ein Eigenheim in der engsten Familie verschenkt oder vererbt, geht das Finanzamt meist leer aus“, erläutert die Stiftung Warentest.

Das Verschenken einer Immobilie an den Ehepartner ist zu Lebzeiten immer steuerfrei. Egal wie teuer das Haus ist. Nach dem Tod eines Ehepartners ändert sich das: Dann müssen erbende Witwen oder Witwer mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben, um sich den Fiskus vom Hals zu halten. Verkauf, Vermietung, Verpachtung sind nicht mehr möglich, ohne Steuern zu zahlen.

Bei Kindern ist das ähnlich. Erben sie eine Immobilie der Eltern und nutzen sie diese mindestens zehn Jahre lang selbst, geht das Finanzamt leer aus. Mit einer Einschränkung: Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Für jeden Quadratmeter mehr werden Steuern fällig. Der Clou: Die hohen steuerlichen Freibeträge für nahe Angehörige werden bei einer selbst genutzten Immobilie nicht angetastet. So können Kinder daneben auch noch ein Wertpapierdepot von 400 000 Euro steuerfrei erben. Doch Vorsicht: Bei einem Auszug vor Ablauf der Zehnjahresfrist rechnet der Fiskus neu. Steuerfrei kommt man dann nur noch davon, wenn Immobilie und übriges Erbe zusammen nicht den steuerlichen Freibetrag übersteigen.

Wie sie sich mit Verträgen absichern können

Bei teuren Immobilien, insbesondere bei Mietshäusern mit mehreren Wohneinheiten, empfiehlt es sich, über Schenkungen bereits zu Lebzeiten nachzudenken. Denn die steuerlichen Freibeträge für Kinder gelten alle zehn Jahre neu. Auf diese Weise lässt sich über einen längeren Zeitraum auch ein größeres Immobilienerbe steuerfrei übertragen. Das sollte jedoch nicht in Eigenregie erfolgen. Für die komplexen steuerlichen und juristischen Fragen empfehlen sich Steuerberater und Fachanwälte für Erbrecht.

Gut überlegen sollten sich Eltern eine Schenkung an ihre Kinder zu Lebzeiten ohnehin. Insbesondere dann, wenn sie selbst noch in ihrem Haus leben wollen. Das Deutsche Forum für Erbrecht warnt davor, Immobilien leichtfertig und ohne Not frühzeitig an Kinder zu übertragen. Denn damit verbunden sind zum Beispiel auch komplexe Fragen zum weiteren Nutzungsrecht.

Unbedingt mit ihren Kindern vereinbaren sollten schenkende Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Das Wohnrecht wird zwar ebenso wie der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, verbrieft aber keine wirtschaftlichen Rechte über das Wohnrecht hinaus. Bei einem Nießbrauch dürfen Eltern das Haus indes nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten oder verpachten, also die wirtschaftlichen Früchte ernten.

Nicht ohne Anwalt oder Notar

In einem Übergabevertrag können sich Eltern im Gegenzug für das vorzeitige Übertragen der Immobilie auch eine Rente oder einen anderen wirtschaftlichen Ausgleich von den Kindern zahlen lassen. Aber auch hier gilt: Die vertraglichen Konstruktionen sind komplex und sollten nicht ohne Anwalt, Notar und Steuerberater aufgesetzt werden. „Bei ungeschickter Vertragsgestaltung lauern eine Menge Steuerfallen“, warnt das Forum Erbrecht.

Die Stiftung Warentest weist zusätzlich auf einen anderen Aspekt hin: So sei nicht auszuschließen, dass sich Kinder verschulden und deren Gläubiger das Haus verwerten wollen, damit ihre Rechnungen bezahlt werden. Auch hier können Eltern vorsorgen, und in einem Übergabevertrag eine Rückübertragung festlegen.