Raus aus dem teuren Darlehen - So sparen Sie bei Bauzinsen

Wer bauen möchte, kommt derzeit günstig an Kredite.
Wer bauen möchte, kommt derzeit günstig an Kredite.
Foto: imago
Die Bauzinsen sind derzeit so tief wie nie. Auch Kreditnehmer mit teuren Altverträgen können von der Niedrigzinsphase profitieren. Vier Spar-Tipps.

Essen.. Die Bauzinsen sind so niedrig wie nie. Eine Finanzierungsabfrage beim Kreditvermittler Interhyp für Laufzeiten von fünf Jahren ergibt derzeit bei den besten Anbietern einen effektiven Jahreszins von deutlich unter 1,0 Prozent. Die sonst nicht gerade zu Euphorie neigende Stiftung Warentest bejubelt in einer aktuellen Untersuchung gar „sensationell günstige Kreditangebote.“

Glück haben also alle, die jetzt ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen. Ärgern dürften sich jedoch viele Eigentümer, die vor Jahren eine viel teurere Finanzierung abgeschlossen haben. So lagen die Bauzinsen in den Nullerjahren noch bei vier, fünf Prozent und darüber. Je nach Finanzierungssumme macht das einen Unterschied von mehreren tausend Euro pro Jahr.

Zuerst die schlechte Nachricht: Ein Baudarlehen kann man nicht so einfach kündigen. Die vereinbarte Laufzeit gilt über die ganze Phase der Zinsbindung. Wer vorher aus seinem Vertrag raus will, muss normalerweise eine hohe Abfindung an die Bank zahlen („Vorfälligkeitsentschädigung“ oder „Aufwandsentschädigung“). Das lohnt sich in der Regel nicht. Die Ersparnis durch niedrigere Zinsen bei einer Umschuldung werden meist mehr als aufgefressen. Aber: Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie auch Kreditnehmer mit alten und teuren Verträgen von den Minizinsen profitieren.

1. Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Viele Kreditnehmer wissen nicht, dass sie bei einer Zinsbindung von 15, 20 Jahren oder länger nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus ihrer Finanzierung aussteigen dürfen. Gesetzliche Grundlage ist Paragraf 489 BGB. Einzige Voraussetzung: Die Kündigung muss der Bank ein halbes Jahr vorher angezeigt werden. Läuft ein teurer Vertrag schon seit zehn Jahren oder mehr oder wird er bald zehn Jahre alt, sind Bauherren fein raus. Sie können kostenfrei – umschulden. Das lohnt sich aktuell immer.

2. Widerrufsbelehrung prüfen

Nach einem BGH-Urteil sind zahlreiche Widerrufsbelehrungen in den Darlehensverträgen der Banken juristisch fehlerhaft. „Es lohnt sich daher für jeden Darlehensnehmer mit einem Vertrag ab dem 2. November 2002, sich Klarheit über seine rechtlichen Möglichkeiten zu schaffen“, empfiehlt Thomas Hentschel von der NRW-Verbraucherzentrale.

Die Chancen stehen gut: Nach einer Untersuchung der Verbraucherschützer sind drei von vier Widerrufsbelehrungen der Banken juristisch anfechtbar. Das können sich Verbraucher zunutze machen: Bei erfolgreicher Anfechtung des Kreditvertrags finanziert man neu – zu den aktuell günstigen Minizinsen. Nach Angaben der Verbraucherschützer lassen sich Hypotheken-Verträge sogar nach Ende der Laufzeit anfechten. Wichtig: „Wir empfehlen, dem Institut nur mit juristischer Unterstützung entgegenzutreten“, heißt es in Düsseldorf. Schließlich ist das Thema kompliziert. Und die meisten Banken akzeptieren einen Widerruf nicht ohne Gegenwehr. Hat man einen Anwalt an der Seite, sind die Institute meist kooperativer. Nicht auszuschließen, dass sie dem aufmüpfigen Kunden auch einen neuen Vertrag mit günstigeren Konditionen anbieten.

Ansonsten: Die Bank wechseln. Der alte Vertrag wird rückabgewickelt, die Formalitäten (und eventuellen Kosten für einen Notar) sind bei einem Bankwechsel im Vergleich zu den gesparten Kreditkosten sehr überschaubar. Dennoch ist Vorsicht geboten: „Derzeit weigern sich einige Institute, Anschlussfinanzierungen anzubieten, wenn Kunden von ihrem Recht auf Widerruf Gebrauch gemacht haben“, hat die Verbraucherzentrale beobachtet. „Man muss vor einem Widerruf deshalb unbedingt klären, bei welchem anderen Institut man ein neues Darlehen erhält.“

3. Forward-Darlehen

Kommen die ersten beiden Möglichkeiten nicht in Betracht, sollten Kreditnehmer ein sogenanntes Forward-Darlehen prüfen. Das bedeutet: Man schließt heute eine Anschlussfinanzierung für die Zeit nach dem Ablaufen des alten Vertrags ab. Vorteil: Man sichert sich schon heute die (hoffentlich günstigeren) Zinsen für ein Darlehen, dass erst später ausgezahlt wird. Das gibt es freilich nicht umsonst. Die Banken lassen sich das bezahlen, je nach Vorlaufzeit mit einigen Zehntel Prozentpunkten zusätzlich. Je länger diese „Vorlaufzeit“ läuft, umso teurer wird es. Die meisten Banken bieten Vorlaufzeiten von bis zu drei Jahren an. Bei manchen Instituten lassen sich bis zu fünf Jahre im Voraus die Zinsen festschreiben.

Wichtig: Ein Forward-Darlehen lohnt sich nur, wenn man mit steigenden Zinsen rechnet – das ist also eine Wette auf die Zukunft. „Aktuell lassen sich noch keine steigenden Zinsen bei der Immobilienfinanzierung beobachten“, sagt Hentschel. Doch erste Vorzeichen an den Kapitalmärkten deuten darauf hin, dass sich womöglich eine Zinswende ankündigt.

Günstige Konditionen

4. Bereitstellungszinsfreie Zeit

Der Begriff klingt etwas sperrig, kann Kreditnehmern aber bares Geld sparen. Grundprinzip: Der Kreditvertrag wird heute unterschrieben, die Auszahlung der Darlehenssumme kommt später. Vorteil: Läuft der alte Vertrag in ein paar Monaten oder in einem Jahr aus, kann man – bei mutmaßlich steigenden Zinsen – von heute günstigeren Zinsen profitieren. In der Bereitstellungszeit fallen keine Zinsen und keine Tilgung an, sie ist also umsonst. „Die Dauer hängt vom Kreditinstitut ab“, sagt Thomas Hentschel. Meist sind es drei, sechs oder bis zu zwölf Monate. „Mit der Bank zu verhandeln, kann sich lohnen“, empfiehlt der Verbraucherschützer.

Fazit: Auch Kreditnehmer mit alten Verträgen müssen nicht unbedingt auf einer teuren Finanzierung sitzen bleiben. Es lohnt sich, die genannten Möglichkeiten auszuloten – bei der Baufinanzierung geht es meist um sehr viel Geld.

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