Zugig, rissig, feucht - Alte Immobilie mit Macken

Nicht immer sind weitreichende Schäden beispielsweise im Mauerwerk für Laien sofort erkennbar.
Nicht immer sind weitreichende Schäden beispielsweise im Mauerwerk für Laien sofort erkennbar.
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Hier ein kleiner Anstrich, dort neue Rollladen, schon ist das alte Haus wie neu. Wer so denkt, kann beim Immobilienkauf in die Falle tappen. Denn Altbauten haben oft einen höheren Sanierungsbedarf, als es zunächst scheint. Eine fachkundige Bestandsaufnahme ist also ratsam. Wie man Schimmel, Schädlinge und Schadstoffe erkennt und sanieret.

Schimmel ist nicht immer sichtbar

„Aufsteigende Feuchtigkeit ist ein Dauerthema“, sagt Ulrich Zink vom Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung. Mit ihr einher geht die Zerstörung von Mauerwerk. 60 bis 70 Prozent der Häuser, die Zink sich ansieht, haben einen nassen Sockel und müssen nachträglich von außen abgedichtet werden. Um überhaupt an die Kellerwände zu gelangen, muss zuvor meist Erde abgetragen werden. Für die horizontale Abdichtung sind zwei Verfahren üblich: Entweder werden Platten in die Fugen eingeschlagen, oder es wird durch Bohrungen Material in die Wände injiziert. Kostenpunkt: Zwischen 180 und 280 Euro pro laufendem Meter Mauerwerk.

Feuchtigkeit begünstigt gleich das nächste Problem alter Häuser: Schimmel. „Gerade in Gipsputz hält sich die Feuchtigkeit gut“, sagt Jürgen Gesell vom Verein Wohnen im Eigentum. Eventuell müssen die Eigentümer die Räume mit Schimmelbefall von Grund auf neu verputzen. Das Tückische: Nicht immer zeigt sich die Schimmelbelastung in Form grau-schwarzer Flecken. 85 Prozent der schädlichen Sporen sind unsichtbar, schätzt Baubiologe Johannes May. Um sich zu vergewissern, ob Schimmel vorliegt, gibt es mehrere Möglichkeiten. „Schimmel kann durch Raumluftanalysen und Materialproben nachgewiesen werden“, erklärt May. Schneller und oft günstiger ist die Ortung durch einen ausgebildeten Schimmelspürhund.

Wasserleitungen sind oft marode

Auch Schädlinge nisten sich gerne ein – Holzwurm und Hausbockkäfer beispielsweise. Gegenmaßnahmen richten sich jeweils nach Ausmaß des Schadens: „Die Sanierung reicht vom Austausch beschädigten Holzes bis hin zum Abschlagen des Dachstuhls und Herausnehmen beschädigter Wände“, erklärt Eva Reinhold- Postina vom Verband Privater Bauherren. Noch übler kann ein anderer Pilz den Bewohnern mitspielen: der echte Hausschwamm. Betroffene Holzbauteile müssen dann noch einen Meter über den sichtbaren Befall hinaus entfernt werden. Ist auch das Mauerwerk betroffen, müssen auch der Putz und lose Mörtelreste runter. Auch das Leitungssystem lässt in vielen Altbauten zu wünschen übrig. Mitunter muss die gesamte Anlage ausgetauscht werden. Das bedeutet: Abbrucharbeiten, neuer Putz, Malerarbeiten und mehr: ein erheblicher Kosten-, Schmutz- und Zeitfaktor.

Von Fall zu Fall müssen Bewohner auch beim Stromnetz nachbessern: In alten Häusern gibt es oft nur eine Steckdose pro Raum, für den heutigen Bedarf ist das unangemessen. Keinesfalls sollte man sich dadurch behelfen, einfach mehrere Steckerleisten in Reihe hintereinander zu schalten und so ihre Belastungsgrenze zu überschreiten. Überlastete Steckerleisten können so stark erhitzen, dass sie in Flammen aufgehen. Auch Schadstoffe finden sich noch heute in vielen Altbauten. Asbest etwa ist immer noch ein Problem. Erst seit 1993 darf es in Deutschland nicht mehr eingesetzt werden. Bis dahin galt der günstige und hitzebeständige Werkstoff auch hierzulande als eine Art Wunderfaser, die nach Expertenschätzung in 3000 bis 5000 unterschiedlichen Bauprodukten von der Dacheindeckung bis zum Fußbodenkleber verwendet wurde. Solange die Asbestteile intakt sind, stellten sie keine Gesundheitsgefahr dar. Aber sobald Fasern austreten, muss eine Spezialfirma her, welche die Sanierung nach den Vorgaben der Gefahrstoffverordnung durchführt.

Rechenformel für Sanierungskosten

„Die Leute unterschätzen, was alte Häuser wirklich kosten“, warnt Eva Reinhold- Postina. Wer in ein Haus aus den 30er Jahren kauft, muss etwa 50 Prozent der Kaufkosten noch einmal als Sanierungskosten einrechnen, so eine Faustformel für die grobe Orientierung. Bei Häusern aus den 70ern bis 80ern sind es etwa 35 Prozent. Und schon bei nur 20 Jahre alten Häusern fallen rund 20 Prozent an, um es an moderne Anforderungen anzupassen. Im Einzelfall kann der Sanierungsbedarf natürlich abweichen. Sinnvoll ist eine Begehung der Wunsch-Immobilie mit einem Fachmann. Ein Bausachverständiger kann einschätzen, ob ein Altbau sein Geld wert ist oder ob er sich nach dem Kauf als Fass ohne Boden herausstellt, weil notwendige Sanierungen jedes Budget sprengen würden.